作為中國對外投資的一部分，中國境外商業地產直接股權投資自2021年起增加快速。

中國赴美商業房地產投資趨勢

在投資物業的產品類型上，中國投資者投得最多的是工業地產，尤其是在2015年，其次為寫字樓和酒店，而土地、出租公寓和零售物業的投資較少。在投資區域上，重要以RCA定義的美國一線城市(如紐約、休斯敦、洛杉磯、三藩市、芝加哥)為主，占總投資額的83%。自2013年起，中國投資者在二線城市(例如西雅圖、奧斯汀、夏洛特、丹佛、波特蘭、拉斯維加斯)和三線城市(例如鹽湖城、堪薩斯城、明尼阿波利斯)的投資逐年增長，目前分離占累計總投資額的9.8%和6.6%。

回顧2021年來中國投資主體的變化，可以看到四輪的投資熱潮。第一輪從2021年起，主體為國度主權基金和國有企業，例如中投、中國銀行和工商銀行。由于這些機構的資金充分，較少受到金融危機的影響，所以能成為首輪“抄底”美國商業地產的投資者。

第二輪自2011年起，主體為國內的地產開發商，例如萬科、綠地、萬達地產等。當時為了壓抑國內過熱的土地和住宅市場，公布了多輪針對購房者和開發商的條款，迫使開發商開端在海外市場追求投資機遇。由于在美國本地開發經驗不足，他們一般與當地開發商組成合資公司共同開發。由于大多是住宅開發商，他們在美國重要華人湊集的城市開發住宅項目，出售對象也以華人為主。

第三輪自2013年起，投資主體為國內的保險公司。由于保監會放開了保險公司赴海外投資房地產的限制，使得以安邦保險、陽光保險和人壽保險為代表的險資進入美國市場。他們在美國重要投資能提供穩固現金流的優質物業。

第四輪自2014年起，投資主體包含企業、地產私募基金、中小型開發商等，投資對象擴展到一二線城市的中小型項目。

日本投資失敗給中國投資者的教訓

上世紀八十年代中期到九十年代初，日本投資者大舉投資美國商業房地產。依據E&YKennethLeventhal&Co的統計，從1985年到1993年，日本在美的商業地產直接股權投資到達730億美元。和中國投資者的趨勢相似，日本投資者投資重要集中在美國門戶城市，例如紐約、洛杉磯、芝加哥，還包含休閑度假勝地夏威夷和加州的圣迭戈。最初投資標的重要是甲級寫字樓或地標建筑，例如紐約的洛克菲勒中心，北加州的PebbleBeach高爾夫球場。1988年后，由于美國核心物業估值過高和投資機遇的減少，日本投資者開端投資綜合體項目、酒店、度假村和更高風險的土地開發項目。1990年起，由于日本和美國的宏觀經濟和房地產市場都開端轉差，日本投資者開端減少對美的投資。美國的投資項目呈現資不抵債以及租金收入無法支付貸款利息的情形。截至1994年，統計數據估量日本投資者賣出了之前總投資的40%，項目標平均虧損在投資額的40%-50%之間。

資料起源：E&YKennethLeventhal&Co，美國國際團體經濟研討部

日本投資美國商業地產市場的失敗，是日美兩國國內經濟金融環境和地產市場共同作用的成果。總的來說有以下幾個方面：

一是匯率風險。1985-1995年，日元累計升值了150%，使得日本投資者賣出資產換回日元后的收益率大打折扣。因此在本國匯率大幅升值時，盡管海外購置力增長了，但以本國匯率計算的投資收益率卻會大打折扣。

二是利率風險。1985-1989年，日本央行將官方利率由5%降到1989年的2.5%，這直接造成日本國內的地產和股票市場的泡沫化，并迫使日本投資者到美國追求更好的投資收益。但利率從1989年到1991年又快速增長到6%，由于日本投資者投資美國地產所使用的貸款大部分都來自日本國內銀行的低息日元貸款，當日本國內利率從低位上升到6%時，美國地產所發生的租金現金流無法支付更高的利息程度，且該利息需用已升值的日元計價。高債務成本促使投資者不得不廢棄繼續持有項目，被迫選擇在價錢低點變現償還貸款。

三是地產的市場風險。由于日美的房地產同時在上世紀八十年代中后期都呈現長期的繁華和資產泡沫，使得日本投資者疏忽了商業地產的周期性(尤其是寫字樓市場，大批的新供應造成供過于求的狀況)，也缺少對美國和日本經濟趨勢的理性斷定。直接導致了估值時對資產價錢和租金收入預期的盲目樂觀和最終的巨額喪失。

四是公司流動性風險。日本投資者在大舉海外投資時，缺少對公司流動性風險的有效評估，使得很多投資者在日本本國經濟泡沫決裂時，出于維護母國資產流動性的須要而被迫將海外資產低價變現。日本投資者如果熬到1996年經濟和房地市場復蘇后再變現，那么資產的喪失會大幅收窄。回過頭看，在紐約這種國際超大型門戶城市和國際金融中心，萬一買入時沒踩準節拍買在高點上，如果有好的資本構造并能堅守長期投資，投資者是有機遇跨過周期的價錢波動而盈利的。

假設三井不動產能把洛克菲勒中心捂到現在，那價錢將會是當年“高位”買入時的4倍多!中國投資者要避免重蹈覆轍，必需關注這四類風險。

資料起源：CoStar，REIS美國國際團體經濟研討部(文/美國國際團體代理首席經濟學家莫恒勇博士美國國際團體資深經濟學家李晟)