50萬美元，聯排別墅，朋友介紹的經紀人……來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納(Pasadena)市全款購買了一套房產。

事實上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。次貸危機后這幾年，中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增加至如今的14%。美國房地產經紀人協會(NAR)宣布的《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

房產調研機構CoreLogic的美國房價指數(HPI)預測顯示，2017年5月至2018年5月這一年時光內，美國房價還將上漲5.3%。CoreLogic首席經濟學家弗蘭克·諾斯福(FrankNothaft)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提示中國購房者，投資美國房產當小心房產價值波動。

中國買家購房年花317億美元

依據NAR的報告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額到達317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額持續四年蟬聯冠軍，創下新高。同期，中國買家購入40572套房產，購房數目持續三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

中國買家的購房實力不僅僅體現在數目上。美國最大的房地產數據平臺Zillow團體的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯(AaronTerrazas)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表現：“與其他海外買家相比，中國買家更中意價錢偏貴的沿海地域。Zillow統計數據顯示，三分之一的中國買家重要關注的城市有六個，分離是圣何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、圣地亞哥和波士頓。這些地域價錢都不廉價，因此中國購房者的目的價中位數就非常高，2017年第一季度到達了53萬美元，相比之下，美國當地購房者的目的價中位數僅為25.8萬美元。不僅如此，中國買家還喜歡相對較新的獨立式住宅。”

為什么越來越多的中國人熱衷于購置美國房產呢?特拉薩斯表現，這其中的原因各不雷同。“就業和子女教育是中國人赴美購房的重要驅動因素之一。從中國人的社區搜索記載來看，他們偏向于勞動力市場強勁的地域，尤其是技術人才就業良好的地域。除此之外，中國人還喜歡有實力雄厚的學校配套的社區。”他同時指出，“投資也是中國買家赴美購房的重要原因之一。”

在美購房的吳女士就是一個典型的例子。她向《每日經濟新聞》記者泄漏，她與丈夫共同經營著一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目標配置海外資產。

美國房地產經紀公司RE/MAXChampions加州地域房產經紀人LindaIng告知《每日經濟新聞》記者，她的客人幾乎百分之百是以投資為目標，因此他們并不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報率最高的處所。有些客人是聽朋友說某一地域投資回報率較高，就和朋友一起購置了房產。

26%中國買家申請美國貸款

美國抵押貸款銀內行協會(MBA)近期宣布的一份報告顯示，今年7月，美國的可獲信貸指數上漲了0.3%至179.0。這闡明美國的信貸政策在必定水平上有所放松。

盡管如此，中國買家要想在美國申請到房貸也是非常艱苦的事，因為美國的貸款篩查機制非常嚴厲，而且大多數抵押貸款機構，包含一些大型銀行，以為放貸給國外買家風險太高。

據匯豐銀行網站信息，國外買家在美申請抵押貸款有以下幾個程序：貸款預批及申請、信譽核實、提交信貸記載、銀行對賬單和收入證明等相干資料，以及完成房產交易。除了龐雜的手續，國外買家的首付比例也比擬高，甚至到達40%以上，利率也比當地居民更高。

NAR的報告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請美國貸款。

對此，特拉薩斯向《每日經濟新聞》記者解釋說：“通常，只有那些在中國和美國均有業務運營的銀行才愿意貸款給這類買家，因為只有他們能力評估貸款人的信譽風險及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有才能回收其資產。”

今年以來，央行與國度外匯局增強了跨境人民幣業務管理，使得個人購匯程序更加嚴厲。2017年7月1日起實施的新《金融機構大額交易和可疑交易報告管理措施》已將大額現金交易的人民幣報告尺度由20萬元調整為5萬元。此外，辦理購匯業務時必需填寫《個人購匯申請書》，以提供真實購匯用處信息。但CoreLogic首席經濟學家諾斯福對記者表現，目前尚看不出該規定對美國房屋出售的影響，盡管最近幾個月，中國買家將目的價降低了約2萬美元。

Ing則告知《每日經濟新聞》記者，她經手的中國買家幾乎均采取全款購房，重要通過自己每年5萬美元的換匯積聚，以及充足應用親戚朋友的換匯額度來籌集資金。

房價高企購房者需小心風險

截至今年5月，美國房價已經持續6個月創下新高。CoreLogic的最新數據顯示，繼2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美國房價指數(HPI)至今已經上漲了近50%。同時，CoreLogicHPI預測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時光內，美國房價還將上漲5.3%。

諾斯福解釋說：“強勁的房屋需求和有限的供給量是造成房價上漲的重要原因。經濟的復蘇以及抵押貸款利率的降落刺激了需求的增加。2017年7月，美國失業率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有才能購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數目依然堅持在較低的程度，待售房產量堅持在近30年的新低，供不應求使得房價穩步上升。”

摩根士丹利(45.8,0.23,0.50%)美國固定收益研討部主管VishwanathTirupattur也曾表現，受潛在購房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋數目接近新低、抵押貸款申請放松等因素影響，今年美國房價的年增加率將到達4%。

Ing也告知《每日經濟新聞》記者：“未來美國房價還將會繼續上漲，并且最近幾年內不會呈現下跌現象，但漲幅并不大。”

但記者在采訪中也注意到，雖然目前美國房市走勢強勁，但中國購房者同樣須要小心其中的風險。以加州為例，據Ing介紹，目前加州房產的投資回報率為3%到4%，而2021年和2011年的時候，投資回報率約為12%。繼2014年房價上漲后，去年到今年房價漲幅較小，投資回報率變低，但購房成本和租金并未變化，因此很多客人已開端從買房轉向賣房。

諾斯福說道：“在美購買房產的風險與投資其他不動產一樣，房產價值容易呈現波動。CoreLogic美國房價指數在2006年4月到達最高點，2011年3月跌入最低點，期間跌幅達33%，許多當地社區價錢跌幅甚至超過這一數值的兩倍還多。”

對于籌備或已經在美購房的非居住中國買家，他提示說，除了按時交房產稅，還必需按時繳納房屋財產保險。

同時，特拉薩斯在接受《每日經濟新聞》記者采訪中，也提出了幾點建議：“買家在購房時應當注意到，房價之外還有筆房產買賣手續，這是完成交易所需另外支付的費用。此外，買家還需留心的是，找一個經常與中國買家打交道、且信用良好的經紀人。與其他國度不同，在美國，不管是買家還是賣家都有自己的經紀人。買家經紀人只對買家負責，將買家好處放在首要地位。因此，找一個值得信任且可隨時溝通的經紀人至關主要。”