日本模式——保匯率，棄房市！

1989年5月開端，日本不斷上調基準利率，貼現率從1989年初的2.50%迅速上調至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上調至6.00%。這意味著日本央行花了三年多的時光進行寬松，但只用了一年多的時光就壓縮回來了。

這讓日本經濟付出了慘痛的代價，不僅股市、房市暴跌，而且資產價錢崩盤引發銀行壞賬，經濟進入資產負債表衰退。比如日經225股票指數從1989年底的高點38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元匯率基礎堅持安穩，1990年后日元兌美元甚至繼續堅持升值的態勢。

俄羅斯模式——保房價，棄匯率！

石油是俄羅斯經濟的支柱產業。原油價錢暴跌引發俄羅斯盧布貶值壓力，資金大幅外流。為應對資金外流，俄羅斯央行不斷上調基準利率，但壓縮的貨幣政策無疑對房地產市場不利。

危機前，俄羅斯房地產市場處在比擬繁華的階段，2011年到2013年俄羅斯的個人貸款增速均維持在30%左右，而同期的住宅完工數增速也在不斷抬升，從2011年1季度的-1.0%晉升到2014年1季度的20.1%。危機后，俄羅斯不斷上調基準利率，2013年底俄羅斯基準利率是5.5%，到2014年底已經上調到17.0%。

彼時，從經濟基礎面來說，要想拯救油價暴跌引發的經濟衰退，必需采用適度寬松的政策；但從匯率層面來說，要想維持盧布堅挺，就必需采用壓縮的貨幣政策，但利率的抬升很可能使得房地產市場呈現大幅調整。

最終，俄羅斯央行于2014年11月10日發布容許盧布自由浮動，相當于俄羅斯選擇了通過貨幣貶值來釋放壓力的政策。

政策發布后，俄羅斯盧布匯率閱歷自由落地式貶值，從2014年11月至2015年1月，兩個月的時光里，盧布貶值33%。如果從2014年7月開端計算，那么盧布貶值幅度高達50%

但是，匯率貶值釋放了經濟的壓力，盧布充足貶值后，俄羅斯央行順勢下調了基準利率，利率上漲對房地產市場的沖擊得到快速緩解，資本外流范圍也呈現降落。最終，俄羅斯房價沒有受到太大的負面影響，基礎處于一個上升趨勢中。

中國很可能棄匯率

那么，回顧日本保匯率模式和俄羅斯保房價模式，對我們有哪些啟發呢？

1、里子比面子主要。保匯率和保房價，無非是面子和里子的問題，保匯率的話，就是在國際市場上博得了面子；保房價的話，對內需來說就是保住了里子。在貿易爭端不斷加劇的國際環境下，面子已經不太值錢，所以保房價的意義要顯著高于保匯率。

2、保匯率的負面影響是經濟崩盤，保房價的負面影響是通脹走高。保匯率的模式下，壓縮政策最終會刺破資產價錢泡沫，那么后續引發的經濟衰退就很可怕，可能須要長達數十年的時光來恢復元氣。保房價對經濟的負面影響較小，因為匯率貶值預期得到集中釋放之后，通常會在半年之內穩固下來，這時保房價的負面影響是通脹會走高，因為貨幣貶值落后口商品更貴了。

3、大幅貶值對普通居民影響較小。匯率大幅貶值，對產業來說，依賴進口原材質的行業受損，但依賴出口的行業受益，因為貶值后以本幣計價的進口商品的價錢最高了，但以外幣計價的出口商品的價錢改善了。對居民來說，高收入階層受匯率大幅貶值的影響較大，雷同的人民幣資金轉移到國外能購置的國外資產縮水了；但對普通民眾來說影響較小，頂多每年一次的出國旅游須要積攢更多的人民幣。如果是房價呈現暴跌，那對普通人會有非常大的影響，甚至有房貸的人會選擇違約。

人民幣預期貶值，資本會外流

國內高凈值人群趨向去海外買房，對沖風險！

如果人民幣貶值預期強烈，資本會外流，導致國內資產價錢下跌，對資金敏感的房價自然也會下跌。比如當前美元升值人民幣貶值，國內很多高凈值人群趨向去海外買房，對沖風險。

從未來發展來看，美元升值預期強力，人民幣貶值或繼續連續。國內的房價怎么走？如果呈現美聯儲超預期加息、房地產調控政策矯枉過正、資本出逃失控等情景，還有會帶來一些風險。

人民幣貶值引發本幣資產估值降落，導致金融、地產等相干板塊走弱，拖累整體大盤；另一方面，人民幣貶值預期一旦形成，將導致熱錢流出，A股所處的流動性環境會快速趨緊。

一直以來，大批的外資在中國長期游移賺錢。有這樣一個笑話：一個美國人到中國連吃帶喝，走的時候把剩下的錢換成美元，一年等于白吃白喝。若人民幣貶值，離岸人民幣多頭炒家將喪失慘重。

有一個“偶合”：人民幣連續升值的9年，也是中國房地產價錢連續上漲的9年。理論上會有大批的美元進入中國，換成人民幣資產，以規避相對的美元貶值。這些美元進入后，大多以房產情勢存在。過去數年房價大漲的原因之一是人民幣升值，在這個進程中，擁有房產的人們資產快速升值。房產升值的預期，又激發了更多人買房的欲望。

若人民幣貶值，投資者就會覺得憂慮，會有資產撤出，尤其是那些早期從海外涌入國內的資金，會因人民幣貶值而流出中國，投資于國外房產，以求財產不會縮水。

綜合來看，有幾個斷定：

1、人民幣還須要貶值，讓幣值回歸常態，估量這波貶值會看到1:7的匯率。

2、人民幣在貶值進程中，國內流動性越來越差，股市，債市，匯市，商品表示都不會好，會繼續這種四殺的局勢，央行必需要進一步降低存款籌備金率，但同時也要防止資金流入樓市。前面很簡略，但后面很艱巨。但我們也看到，國人擯棄的股市，正在被外資抄底，額度不斷增長，北上資金不斷流入，A股的估值基礎處于歷史低估程度。目前在全世界規模也是更低的。現在國度也樂于看到這種情形，資本市場外資流入，也能緩解熱錢流出的壓力。所以現在股市低點，對于保外儲有利益，可以減緩外儲降落的速度。

3、外儲會繼續降落，壓力宏大。我們早就說了，2015年對國際形勢的誤判，毛病的房地產放水，搞大水牛，讓我們喪失了上萬億的外儲，雖然后來認錯了，也搞了房住不炒，但依然沒有后果，房價還在高位，這就讓國內的思想始終無法統一。一個無法統一思想的球隊很難博得競賽，一個經濟政策更是如此。估量這次美元百點行軍，所帶來的喪失仍然不會小，外儲仍將有幾千億美元的喪失。

4、樓市已經成了中國經濟的更大頑疾，就像一個瘤子越長越大，你越是下不去手做手術，他就越膨脹。現在他已經關系到你的性命，估量后面為了防止外儲流失，更多的城市會加大限售的力度。不讓樓市里的錢出來套現。所以樓市的流動性會進一步降低。甚至不排除拆掉銀行貸款。讓樓市變成一潭死水，與世隔斷。目標就是不能讓他再漲了，但也決不愿望它現在跌。所以只能在凍結的手腕上不斷加碼。

國內經濟增加速度放緩、人民幣貶值預期強烈等因素的推進，大熱的海外置業更加受到中國度庭的青睞，尤其是新突起的中國新中產階層家庭開端越來越多地將資產配置的方向鎖定全球樓市。