從圖表可以看到，2000年以后，中國赴海外留學人數出現飛速增加的趨勢。由于那時的移民政策還沒有那么嚴厲，留學生在畢業后自然“順理成章”選擇留在當地工作以及后續的移民安家，滿足“自住”的基礎需求成為留學移民群體購置海外房產的重要目標。

時光階段：2008年至2011年

購房群體：高凈值人群

購房目標：夸耀型花費

這一階段的購置人群不再以留學生為主力，海外留學生受2008年全球次貸危機的影響更偏向于回國發展。購房主力軍切換為高凈值人群，同時，購房的目標也產生了改變，如果問發家的富豪們“家里都有什么資產?”，說有多少基金、多少股票，都不如說在國外有套房子更讓人羨慕。

海外房產在高凈值人群中被賦予了新的身份——“夸耀型”資產，以莊園、農場、酒莊為代表的房產類型在此階段受到高凈值人群追捧。

時光階段：2011年至2017年

購房群體：炒房群體、移民群體

購房目標：炒樓花、移民剛需

2011年左右，中國房地產市場開端實施“限購限貸”政策，這一政策收窄了投資者在中國房產市場的投資管道，國內投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國內任性投資也能遍地開花”，于是，炒房客將目光瞄向海外房地產市場。

炒樓花風靡一時，投資人在樓盤未落成之時繳納小比例首付，并在交房前轉手賣給他人，賺取中間價差。其中萬萬不能小覷的便是以中國大媽們為代表的炒房群體，盡管她們不善于英語，但絲毫不影響她們橫行于國外街道，“霸占”國際房產市場中的一席之地，更值得一提的是，身經百戰的大媽們積聚了一身的炒房經驗，著實令人信服。

與此同時，受美國EB5移民和歐洲買房移民政策等影響，移民群體購房需求也大幅增加。

時光階段：2017年至今

購房群體：新中產及以上階層

購房目標：全球資產配置、稅務規劃

2017年海外各國開端出臺政策管控房產投資市場。如澳大利亞、新加坡、加拿大出臺“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對國外投資者收取的印花稅高達20%。這意味著，同樣一套房子，本地人須要100萬，而國外投資者須要120萬。砍掉了大部分以投資為目標的人群。

與此同時，“新中產階層”不斷強大。以“新中產階層”為主力的購房群體逐漸回歸主流市場(如英國、美國、日本、德國等)，投資心態日趨成熟，更加尋求資產的穩固性，投資目標改變為資產配置、稅務規劃等，通過純杠桿投資實現“以房生房”、“以租養貸”。

新中產階級是指以30歲到40歲左右的人為基本的一個壯大族群，潛在的物資尺度為他們必需要通過個人勞動，而非父母支撐下、全款購置所在城市的不動產及家用車，且組建家庭的雙方年收入達50萬人民幣。那么這部分群體，手中可安排流動性資產較富饒，且撫養后代壓力較小，在理財投資時，會選擇海外房產。

4.海外房產具備的功能

回歸最主要的問題——為何配置海外房產成為投資范疇的剛需?

①疏散單一貨幣的風險

股神巴菲特說過，投資最基礎的三條軍規：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時刻牢記前兩條。

高凈值人群進行全球資產配置、優化投資組合，目標之一就是疏散單一品種配置帶來的風險。當風險降臨，“一籃筐雞蛋”能夠對沖單一品種“被玩壞”所帶來的喪失，從而實現資產的穩固性，最大化的抗跌保值。

完成“疏散風險”第一步后，原始資本能夠相對安全的實現最大化積聚。接下來投資者須要斟酌的是如何從海外房產配置中獲取收益。

②加杠桿

相似英國、美國等國度，不履行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了發揮拳腳的舞臺。阿基米德說“給我一根杠桿，我就能撬動地球。”我們須要的這根“杠桿”，能讓你撬動你的口袋。通過海外房產貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基本收益上獲取更多的收益。

③以租養貸

“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，應用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這也是應用杠桿功能，而且是實現后面很多功能的前提。

④以房生房

巴菲特有言“人生就像滾雪球，同樣財富也須要滾雪球”，投資海外房產同樣可以滾雪球。比如在核心腸帶購置一套具備升值潛力的優質房產，購房者應用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。

⑤以房養老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已

⑥以房養學

留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。而有一種“神奇”的操作讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。

比如有的家長會在學校周邊購置房產，將其中一間留為己用，將其它房間出租，應用房屋租金去嘗還部分貸款，等孩子學成回國的時候把房子一賣，這年的升值部分完整可以籠罩在外留學期間額所有費用。而且讓孩子自己當房東，有主人翁意識。

留學留學，“留”在前，“學”在后，先解決了最要害的居住問題，很好的融入當地的社會和文化，避免群租帶來的居住條件不善的帶來的不好心境，影響學習。其實，如果租房，昂揚的租金就是給當地房東去還貸款，還不如家長先出少部分的首付給自己孩子先買一套。

⑦候鳥式養老

隨著全球化過程步履的加快，人們對老年時的居住地有了越來越多的選擇。以前常聽北方人去海南養老，如今養老的選擇不僅局限于國內，海外養老的熱潮逐漸興起。國外養老有著諸如基本設施建設完美、醫療系統相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等等的吸引力。

⑧資產傳承

對于高凈值人群來說，購置海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。前文說過，購海外房產者大多具備永久產權，意味著購房者購買的房產具備傳承性，可傳承給后代。

⑨稅務規矩

海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的規模內，有效可規避CRS，確保手中的資產不被稀釋與縮水。另外，國內購房者的個人信息亦會受到隱私掩護，不會公開曝光。

5.總結

綜合以上幾個觀點，購買海外房產具備“教育”、“投資組合優化”、“風險疏散”、“保險”、“自住”、“養老”、“財富增值”、“稅務規劃”、“財產傳承”等等多重功能。

海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，閱歷了近20年的發展變遷，其主要性已逐漸被投資者所認知。

隨同著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增加，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。

海外房產正是因為“剛需”，所以成為剛需。